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2 große Veränderungen, die die Stagflation auf dem Wohnungsmarkt bewirken könnte

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Steigende Baukosten und eine Konjunkturabschwächung würden dazu führen, dass weniger und teurere neue Wohnungen auf den Markt kommen.

Stagflation ist die schlimmste aller Wirtschaftswelten – eine, in der die Inflation hoch ist, während das Wachstum des Bruttoinlandsprodukts träge ist. Dieser Zustand herrschte zeitweise in den 1970er Jahren vor, als große Schocks für die Wirtschaft die Inflation entzündeten und die Federal Reserve versuchte, sie wieder unter Kontrolle zu bringen, ohne das Wachstum abzuwürgen. Die Parallelen zwischen 2022 und den 1970er Jahren sind zwar nicht besonders groß, bieten aber einige interessante Erkenntnisse.

Bildquelle: Getty Images.

Die Fed erhöht die Zinsen, um die Inflation zu bremsen

Auf seiner Sitzung im März einigte sich der Federal Open Market Committee (FOMC) wie erwartet darauf, den Federal Funds Rate um 25 Basispunkte (oder ein Viertel von 1 %) zu erhöhen. Sie liegt jetzt im Bereich von 0,25 % bis 0,5 %. Das FOMC wird sich im Jahr 2022 noch sechs Mal treffen und sagte nach der Sitzung im März, dass es erwartet, diesen Referenzzinssatz nach jeder Sitzung erneut anzuheben. Als solches prognostiziert sie, dass die Federal Fund Rate das Jahr irgendwo in der Nähe von 1,75 % bis 2,25 % beenden wird. Historisch gesehen ist das ein ziemlich aggressives Muster von Zinserhöhungen. Und in Anbetracht dessen hat die Fed ihre Schätzung für das Wachstum des Bruttoinlandsprodukts im Jahr 2022 von 4,1 % auf 2,8 % zurückgenommen und ihre Schätzung der jährlichen Inflationsrate auf 4,1 % angehoben. 

Auch historisch gesehen sind 2,8 % eine ziemlich solide Wachstumsrate für die US-Wirtschaft, und die Prognose der Fed für die Arbeitslosigkeit blieb bei 3,5 %, was sehr robust ist. Das bedeutet, dass die Fed nichts in der Nähe einer Stagflation vorhersagt. Aber was würde passieren, wenn sich die Maßnahmen der Fed gegen die Inflation als zu aggressiv erweisen und das Wachstum abwürgen, ohne die Inflation einzudämmen? 

Steigende Baukosten verteuern Neubauten

In diesem Fall würden die Rohstoffpreise für Dinge wie Energie, Lebensmittel und Baumaterialien weiter deutlich steigen, was die Kosten für Neubauten in die Höhe treiben würde. Es ist wichtig zu verstehen, dass die Inflationsindizes alle mit unterschiedlichen Methoden erstellt werden. Die Federal Reserve zieht es vor, den Personal Consumption Index zu verwenden, der sich vom Verbraucherpreisindex unterscheidet, auf den sich die Wirtschaftspresse häufiger bezieht. Diese Indizes wiegen im Grunde einen Warenkorb und verwenden dann alle möglichen Anpassungen, um eine modellierte Zahl zur Beschreibung der Inflation zu erhalten. Dies bedeutet, dass die Steigerungen einzelner Waren mit der Rate des Inflationsindex zunehmen können oder nicht. Laut der National Association of Homebuilders sind die Preise für Baumaterialien in den letzten 12 Monaten um 20 % gestiegen.

Höhere Baukosten würden die bereits bestehenden Probleme der Erschwinglichkeit auf dem Wohnungsmarkt verschärfen. Die Eigenheimpreise sind im vergangenen Jahr aufgrund der rekordniedrigen Zahl der zum Verkauf stehenden Eigenheime landesweit im hohen Zehnerbereich gestiegen. Eine weitere Inflation würde dies nur noch schlimmer machen. Darüber hinaus konkurrieren Erstkäufer von Eigenheimen mit großen Vermietern, die sich auf Einfamilienhäuser spezialisiert haben, wie zAmerikanische Häuser 4 Miete(AMH -3,22 %), die auch Käufer von Einfamilienhäusern sind.

Institutionelles Geld verdrängt Erstkäufer von Eigenheimen

Wenn eine Stagflation auftritt, wird die erste große Auswirkung auf den Wohnungsmarkt darin bestehen, dass der typische Erstkäufer von Eigenheimen noch mehr Schwierigkeiten haben wird, mit institutionellen Käufern bei ihrer Suche nach einem der wenigen zum Verkauf stehenden Eigenheime zu konkurrieren. Institutionen erzielen Mietrenditen im mittleren einstelligen Prozentbereich, zusammen mit einem Anstieg der Eigenheimpreise im mittleren Zehnerbereich. Das stellt die Renditen anderer Anlageklassen wie Unternehmensanleihen, Staatsanleihen oder sogar Aktien heutzutage in den Schatten. 

Der zweite Effekt ist, dass Menschen eher Schwierigkeiten haben, zu vergrößern oder zu verkleinern, insbesondere wenn sie eine Festhypothek mit einem niedrigeren Zinssatz haben, als sie wieder bekommen könnten. Immer mehr ältere Menschen entscheiden sich dafür, im Ruhestand zu altern, anstatt woanders hinzugehen. Familien, die von Starthäusern in größere Häuser umziehen möchten, finden die gestiegenen Wohnkosten möglicherweise entmutigender. Anstatt ein größeres Haus zu kaufen, können sie sich dafür entscheiden, ihr aktuelles Haus zu verbessern. Das wäre eine gute Nachricht für Baumarkthändler wieHeimdepot(NYSE: HD). 

Ein Trend steigender Preise für neue und bestehende Häuser führt im Allgemeinen auch zu steigenden Mieten, was gute Nachrichten für Investmentfonds für Wohnungsimmobilien wärenEigenkapital Wohnen(NYSE: EQR), die in den letzten zwei Jahren niedrige Zinssätze für ihre Schulden festgelegt haben. Infolgedessen sollten ihre Gewinnspannen steigen. 

Insgesamt würden die offensichtlichsten Auswirkungen der Stagflation Erstkäufer von Eigenheimen spüren, die schnell aus dem Markt gedrängt werden und die steigenden Zinssätze überproportional spüren werden. Wenn die Lohnerhöhungen mit der Inflation Schritt halten, dann sollte es diesen Leuten nicht schlechter gehen als jetzt. Aber in einem stagflationären Umfeld könnten sie von einem doppelten Schlag getroffen werden, da die Erschwinglichkeit von Wohnraum weiter aus ihrer Reichweite rutscht. 

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